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4. Du permis à l’ouverture du chantier

Le projet immobilier a pris plus de temps que prévu en raison de demandes de permis, de la crise COVID-19, de difficultés financières et de l’augmentation des coûts des matériaux. L’autorisation pour un gîte de 9 chambres a été accordée en juillet 2023, avec diverses installations. Les travaux ont débuté en novembre 2023.

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Le projet a nécessité davantage de temps que prévu en raison de plusieurs facteurs. Comme pour tout projet immobilier, nous avons dû traiter de nombreuses demandes de permis d’urbanisme. La crise sanitaire liée au COVID-19 ainsi que des difficultés à obtenir le financement ont rallongé le calendrier. L’augmentation significative du coût des matériaux et la disponibilité limitée d’entrepreneurs qualifiés ont également imposé des ajustements réguliers du plan initial.

En juillet 2023, l’autorisation a finalement été accordée pour un gîte comprenant 9 chambres pouvant accueillir jusqu’à 24 personnes. Chaque chambre dispose de sa salle d’eau avec toilette. Les installations prévues incluent : une piscine intérieure, un espace bien-être, un fitness, une cuisine entièrement équipée, une salle à manger conviviale, un salon confortable, un home-cinéma, un espace de jeux, plusieurs terrasses équipées de barbecues et un vaste jardin. Sur le plan technique, deux parkings totalisant 19 places, une station d’épuration des eaux usées, des citernes d’une capacité totale de 30.000 litres pour la récupération des eaux pluviales, ainsi que des panneaux solaires couplés à des batteries sont prévus pour l’approvisionnement énergétique du site.

L’entreprise générale initialement retenue n’était plus disponible pour débuter les travaux dans un délai raisonnable. Il a été décidé d’organiser le chantier par corps de métiers séparés.  Nous avions une préférence pour les entreprises locales et familiales. Une volonté pour utiliser au maximum les matériaux sur place et de sélectionner des matériaux de construction naturel et durable.  C’est plus facile de dire que de faire, et par moment nous avons du faire des compromis et trouver un équilibre.  Les travaux ont commencé en novembre 2023 par la réalisation de la toiture et des charpentes. La suite du projet sera détaillée dans notre prochain article de blog.

Thierry & Apolline

2. Du rêve au projet

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A la base il y a eu une réflexion sur l’identification d’un projet qui pourrait nous passionner tous les deux.  La passion est une source d’énergie quasiment inépuisable, et de l’énergie il en faut beaucoup pour mener à bien un grand projet.  Beaucoup d’idées sont passées en revue, dont je vous passe les détails.  Mais pour nous, le rêve est de développer un gîte de grande capacité.  Il n’y a pas de solutions miracles pour éviter que le rêve ne vire au cauchemar, mais une bonne préparation peut aider à éviter le pire. Voici quelques éléments de notre préparation.

La préparation prend du temps.  Nous ne nous sommes pas précipités.  Le temps fait mûrir le projet.  Dans notre cas, cela nous a pris environ 12 mois avant de prendre la décision.  Cela peut sembler beaucoup, mais cela nous a permis de développer plusieurs approches et de réaliser que plusieurs d’entre elles étaient impossibles à réaliser.

Nous avons cherché une formation qui pourrait nous aider à valider nos idées et à identifier et combler nos lacunes.  En octobre 2016, la seule formation qui était programmé pour début 2017 était la formation organisée par le IFA-PME de Huy.  Pas vraiment à côté de la porte avec 185km aller-simple, mais il faut parfois tester sa persévérance et motivation 😉.  La formation « Création de gîtes et chambres d’hôtes » est organisée en collaboration avec deux associations : « Gîtes et Chambres d’hôtes de Wallonie » et « Accueil Champêtre ».  De janvier à avril 2017, je suis parti au cours le mercredi après-midi et le samedi.  Les cours étaient donnés par des gens qui avaient pour la plupart un gîte, ce qui assure un aspect très concret et pratique.  La plupart des participants était très motivée.  Bien que tout projet soit unique d’une certaine façon, il est très utile d’apprendre des autres participants quels sont leurs rêves, expériences et attentes.  Comparer les différentes approches et partager les connaissances était une expérience très enrichissante.

Le Business Plan et le Plan Financier sont deux autres éléments clés d’une bonne préparation.  Essayer de mettre sur papier l’idée que nous voulons réaliser est un premier pas vers le Business Plan.  Ensuite bien décrire le projet, analyser le marché, la demande et l’offre du marché, les points forts et les faiblesses.  Qu’est-ce qui distingue notre projet de l’offre existante ?  Comment allons-nous aborder le projet ?  De combien de temps avons-nous besoin?  Le résultat : une cinquantaine de pages, sans compter les annexes.  Ensuite partager le Business Plan du projet avec d’autres personnes, d’horizons très divers, pour détecter les faiblesses ou combler les lacunes.  En fin de compte, le Business Plan ne doit pas être parfait, mais suffisant pour guider et cadrer la démarche.

Pour l’aspect financier, nous avons fait l’exercice du plan financier en triple exemplaire.  Un premier plan sur base des données dont nous disposions et avec un modèle de plan obtenu lors de la formation.  Mon comptable a fait le même exercice et j’ai également demandé au bureau de conseil Deloitte de faire un plan Financier.  Bien que les données de bases étaient identiques, les résultats initiaux étaient différents.  Cela nous a permis de raffiner le plan final.  Passer auprès des banques avec le Business Plan et le Plan Financier était le prochain pas.  Si cela ne tient pas la route, vous n’obtenez pas un crédit, ou un crédit à mauvais taux.

Dans le business plan il faut également intégrer une bonne analyse des risques pour pouvoir prendre la bonne décision.  Il est impossible d’éviter tous les risques, mais une bonne analyse facilite d’ éviter certains risques et permet de bien gérer d’autres lorsque nous devons y faire face.  Parfois il faut oser prendre des risques, et oser faire des fautes.  Le projet parfait n’existe que sur papier.

Restez connecté pour connaître la suite de notre projet.

Thierry & Apolline

Notre projet Favarge: 1. L’idée ou le rêve?

Blog 1/25 – Prélude au projet de création d’un gite de grande capacité dans les alentours de Bruxelles.

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Voici ma première contribution à notre blog au sujet du projet de développement d’un gite de grande capacité dans les alentours de la région Bruxelloise.  Ensemble, avec la famille et les amis nous recherchons souvent ce genre de gîte et nous avons constaté que le choix en Belgique est limité.  Notre objectif est qu’il soit opérationnel début 2026.  Curieux des étapes, de nos progrès, nos difficultés et nos succès?

Commençons par le début.  En février 2016, nous avons décidé d’essayer de développer un gîte de grande capacité dans les alentours de Bruxelles (peu importe la région).   L’idée est d’acheter un bâtiment historique avec de l’espace autour, et de le rénover.  Au fil des mois nous avons visité de nombreux domaines en vente: des fermes, des moulins, des châteaux, des ateliers, des usines, des auberges, etc.

Cela nous amené à Pipaix, Taravisé, Etikhove, Nimy, Froyennes, Beauvechain, Deinze, Bonsecours, Mont Saint-Aubert, Renaix, Fosteau, Peruwelz et bien d’autres trésors cachés.  Les uns plus beaux et idylliques que les autres.  Nous avons parcouru des milliers de kilomètres dans notre petit pays et nos connaissances géographiques se sont substantiellement améliorées 😉

La plupart des domaines en vente nécessitent d’importants travaux de rénovation.  Le problème est que la plupart de ces domaines sont trop grands pour une habitation unifamiliale et trop réglementées pour permettre un investissement.  Le sort du Château de Noisy, qui a été démoli en 2016, ne nous étonne plus.  Malheureusement, il y en a beaucoup qui subissent le même sort chaque année.  Même les autorités publiques vendent leur patrimoine vu la difficulté ou l’incapacité de les rénover tout en respectant les règles.  La vente aux enchères du château Ter Linden, à Alost, en mai 2017 en est un exemple d’actualité.

Plusieurs domaines étaient impossibles à rénover: pour la conservation du patrimoine il faut presque tout garder, mais pour répondre aux normes d’efficacité d’énergie il faut refaire tous les murs extérieurs et le toit, pour répondre aux normes de sécurité incendie, il faut refaire tous les plafonds et les murs à l’intérieur (sans toucher à la déco), etc.  Le fait que beaucoup de ces domaines soient dans une zone de parc où il est interdit de rajouter un parking, rend la chose encore plus complexe.

Quelques autres critères rendaient la recherche encore plus difficile.  Nous recherchions un domaine:

  • sans bruit de trafic ou industriel,
  • sans voisins rapprochés,
  • dans un beau paysage et jouissant d’une belle vue, et
  • facile d’accès et à moins d’une heure (100 km) de Bruxelles.

Nous avons perdu le compte du nombre de domaines visités et analysés.  Pour un domaine nous avons passé des mois de travaux préparatoires (rencontres avec les autorités et les pompiers, analyse avec architecte et experts divers), et juste avant de pouvoir signer le compromis, un autre acheteur nous dévence.

Mais nous savions que tôt ou tard nous allions trouver l’idéal.  Le 24 janvier 2017 nous avons visité une ferme en carré à Braine-le-Comte.  Un peu au bout du monde (un chemin sans issue), mais ce fut le coup de cœur.  Sans aucun doute dû en partie aux travaux de rénovation entrepris par les propriétaires.   Après une analyse du domaine, de ses atouts et contraintes, après des rencontres avec les autorités (urbanisme et sécurité incendie), une étude de marché, une visite aux banques, nous nous sommes décidés le 30 mars 2016 et avons signé le compromis de vente.

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Thierry & Apolline